こぐまけんぜんの投資の王道(MBA/米国公認会計士)
積立投信中心に運用。都内在住アラフォー(MBA、USCPA)のサラリーマンの投資記録
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海外不動産投資考② 海外不動産
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前回の記事で、日本の不動産は期待薄で投資対象にするのが難しいと整理しました。

すると次は海外不動産となりますが、下記、要点です。

〇 海外不動産投資は先進国、新興国、それぞれの中でも、国さらにはエリアによってリスク・リターンが異なる。

〇 海外投資特有のリスクとして、現地特有のリスク(税制変更等)、為替変動があり、高いリターンを求めるなら、リスクも取る必要があり、自己責任で判断要。

〇 外国人が所有権を確保できるという条件で、投資対象国は、先進国でアメリカ(2050年に向けて30%くらいの人口成長が見込める他、シェールガス革命で人口増加が期待できるテキサス、アリゾナ、ジョージアなどもある)、ニュージーランド、 イギリス新興国では、マレーシタイ、フィリピン、カンボジアなど。

〇 日本人が最初に海外投資をするならアジアの所有権が取れる国が良く、リスクの低い順に投資対象国を並べると、マレーシア(1人当たりGDPが、USD10,000)、タイ(同USD5,000)、フィリピン(同USD3,000)、カンボジア(同USD1,000)。カンボジアは建設途中で停止している物件も割とあり、まだまだ、ハイリスク・ハイリターン。(ミャンマー、ベトナム、中国などは所有権が確保できないので、カンボジアの次となると、スリランカ、バングラなどでリスクが高すぎる。)

新興国投資では立地とDeveloperが特に重要。

〇 一般論として、人口が増えるエリア、賃金の高いホワイトカラーが集まるエリア、賃貸物件の需給がひっ迫し、空室率が低く、利回りの比較的高いエリアを対象とすべきで特に新興国で投資する場合、人口が集積し、経済活動が盛んな首都の中心部、鉄道駅から徒歩圏(暑い国では、外を10分も歩けない。タイは車の渋滞もひどく時間が読めない)

〇 内藤氏は今年の3月にスタディツアーでマレーシアに行っていて、7月の再訪時にForelandで購入。将来買う可能性があるなら、関連情報を収集の上、行けるときに現地に行き、土地勘を養ったり、いい業者を探しておくなど、プロ野球選手が素振りをして本番に備えるように、いざいい物件が出てきたときにすぐに判断できるようにしておかないとタイミングを逃す。

〇 Study tourで現地に行くと同じ目線で物件を探している仲間に出会うことができ、物件選定の基準が共有でき、購入後もオーナーとして情報交換でき、大切な横のつながりとなる。内藤氏の意見も都度、聞くことはできる。(判断は自己責任だが)

〇 一般論として海外投資は距離が遠いことが懸念されることがあるが、例えば、都内に住んでいて、中野に貸物件があっても、そう頻繁には見に行かない。内藤氏が購入したフロリダの案件は管理を信頼できる業者に任せていて、毎月、収入と支出がPDFで送られてきて、半年に一度、部屋の中の様子を動画でとってYOUTUBEにupしてくれるオプションサービス(USD40)もあり、修繕などのタイミングでは確認がくるし、退去時のテナント探しも対応してくれるので、管理料は賃料の14%と高めだが、しっかりしていて、現地に行く必要は全くない。マレーシアではForeland社が現地法人もあり、テナントの募集、物件の管理まで行える。










海外不動産投資考① マクロ戦略 日本の不動産は?
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    (2020年の向けて、東京では不動産投資増加煮込み。でも、日本全体では?)

私は現在は投資信託で国内外株式を中心(少しだけ債券も)に投資していますが、それ以外に不動産、コモディティ投資もしたいと考え、田中貴金属で純金、プラチナ積み立てをしています。不動産に関しては、一時期、持ち家の検討をしていた時期もあり(二世帯住宅構想も)、ローンでレバレッジを利かせた投資で大家さんになって脱サラなども検討していました。

昨日、マレーシアの不動産投資の仲介、物件管理をてがけるForeland社主催のマレーシア投資セミナーに(内藤忍さんも講師)参加してきました。いろいろ勉強になりましたので、備忘の意味でも要点整理してみます。

〇 不動産投資を考える場合に入り口で①日本VS海外、②海外の中での国・エリア選定等のマクロの整理が重要。

<日本の不動産>
①既に賃貸物件空室率は現状、全国で18%,東京でも12%のレベルで、今後、少子高齢化、人口減少が進むと、銀座、青山、麻布などの都内一等地のように価格が今後も下がらないところと大半の地方のように下がるところに二極化

②全体としては成長しないマーケットなので、その中で優良物件を探すのは難しい
(低迷する株式相場で株価の上がる銘柄を選別するのが難しいのと同じで、個別の選択で市場の歪みからの利益を狙うアルファ戦略を目指すよりも、市場全体の上昇から利益を上げるベータ戦略の方が重要。)

いい物件情報はBrokerが即金で買える資産家のところに市場に出る前に直接、持っていき、3%の手数料を得るので、SUMOのようなところに出てくる物件は何か問題があるか、魅力のないもの

④①~③のような日本の不動産市場で、一般投資家が利益を得るには、蚤の市で骨董品を探すように地道に情報収集を続ける、ぼろ物件(いわくつき物件)を買い叩いて、リフォームしてValue upさせるなど、一工夫、二工夫が必要。

結論として、内藤氏は国内不動産を投資対象にしていないそうです。











投信会社の損益分岐点
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            (小さな組織は立ち上げ期が大変!?!)

私は国内関連は理念に共有できる直販型投信の積み立てをしています。

つい先日、1年半積み立てをしていたありがとう投信を解約したのですが、今も鎌倉投信、ひふみ、コモンズ30の積み立てを毎月しています。
http://kendo1015.blog.fc2.com/blog-entry-27.html

長く資金を委ねられるかは足元で、ファンドに資金流入が続いていることが重要ですが、それに加えて、ファンドの運営を安定的に行えているも重要な要素と考えています。(赤字続きの組織は長続きしません。当たり前ですが)

ファンド自体の運営が黒字化、赤字化を直接知る方法はにない(もしあれば、是非教えてください(笑)として、損益分岐点の推測をしてみました。

ざっくりとした計算ですが、

<仮定>
〇通常投信会社は15名程度のスタッフが必要。
〇その人たちの人件費を賄うのに必要な信託報酬を想定。

<試算>
人件費がオフィス費用など入れて一人1000万円として15名でも年間1億円。
信託報酬1%として150億円が損益分岐点。
(実際はもっと人件費がかかりますから数百億円の資産残高が無いと黒字化しない。)

そこで、モーニングスターのサイトでありがとう投信と上記の3つの直販の資産残高を比較してみました。

ありがとう投信 
資産残高 107億円  信託報酬 1.60%

ひふみ      
資産残高 95億円  信託報酬 1.03%

鎌倉(結)    
資産残高 61億円  信託報酬 1.06%

コモンズ30
資産残高 42億円  信託報酬 1.31%

こうしてみると、設立~5年くらいの直販投信はまだまだ安定経営という規模ではないんですね。(老舗のさわかみファンドは規模面では圧倒的ですが、足元、勢いを失いつつあるように感じます。)

ひふみは資産残高に今でも信託報酬が低いですが、今後、資産残高増加に応じて、信託報酬を下げていく方式で、これは立ち上げ後、安定期までは投資家が多少コストが高くても支え、将来的に安定系に入ったら、コストを下げて還元するという合理的な制度に思えます。

ファンドの運営状況や資金流入状況もみながら、いつまで応援できるか、時には冷静な見極めも必要なのかもしれませんね。













個別銘柄投資考察① 相場の福の神?
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私は個別銘柄投資派ではなく、投信の積み立て派です。

その理由は自社株で手痛い目にあった経験から、自分の会社のことも分からないのに、ましてこれだけの情報化社会で玉石混交いろいろ移り変わる情報の流れで常に適切なものを他の投資家を出し抜いて、選択し続けることができるのか疑問に感じているところがあります。(自社株買いの件は下記ご参照)
http://kendo1015.blog.fc2.com/blog-entry-2.html

でも、個別銘柄投資に関しても、投資関連書籍やブログ他で情報収集、自分なりの分析をしていますので、何回かに分けて、記事を書こうと思います。

第一回は縁起が良さそう(笑)な相場の福の神こと藤本さんの「相場の福の神が教えるザクザク株投資術」を参考に。(この本、3回通読しました。)

この本の主張は、①過去の周期的なパターンと②誰が市場に参加しているかを見極め、勝率をアップさせることができるというのもので、日本の株式市場の全体の約6割を占める米国を中心にした外国人投資家,あとは日本の機関投資家(年金基金、生保、銀行、投信会社等)に焦点を当てて、彼らの行動原則を下記のように整理しています。

①の過去の周期的なパターンとしては、秋口に売られて、翌年5月頃株価がピークになり、夏は夏枯れ相場という流れに加え、日本の場合、3月決算会社の中間決算となる9月は業績予想の下方修正が出やすく(悪い情報は早く前出し)、さらに国内のファンドも3月決算のところが多く、中間決算の9月には売って、運用レポートにプラスの結果を書きたいというインセンティブが働き、さらに下がりやすくなることを指摘。

②の誰がに関しては、下記分析。

<外国人投資家>
米国系年金基金や欧州系年金基金は資金が大きいので、大型株を好み、買いと売りが連続するが、買ったら長期保有傾向があり、夏のバケーション(7月中旬~9月初旬)、クリスマス休暇(12月後半)は動かない傾向あり。6,12月は決算対策売り。

オイルマネーや産油国の政府系ファンドはハイテク銘柄、淡水化関連、代替エネルギー関連などを好み、ラマダン(断食:毎年11日ずつ早まるが、2013年は7/9-8/7)期には活動しない傾向あり。

<日本の機関投資家>
日本の機関投資家、特に年金基金は3月末に決算対策売りを行い、翌年度の運用計画も作成、4月に決めて、5-6月に大型株を好んで買う傾向あり。
国内の投資信託は3,9月はレポートのために手仕舞い、6,12月はボーナスシーズンで資金流入があり、買いを増やす傾向あり。

まとめると、外国人投資家(欧米系)は6,12月に売り、日本の年金は3,9月末に売り、5月以降に買い、日本の投資信託は3,9月末に売り、6,12月に買い。

さらに藤本氏は、国内の機関投資家(生保、銀行、投信会社)は①常に投資し続ける必要あり、②大きな資金を動かしている、③時価総額の大きな銘柄を扱う(5%開示ルール回避)特徴があり、これらを逆手に取り、下記が個人投資家の生き残る道と指摘。
①相場が悪いときには勝負を控える
②時価総額が小さい(100億円未満)銘柄で勝負 *株価100円割れの銘柄もねらい目
③新興市場で勝負 *新規上場株狙いも

要するに、巨大な敵との戦いを避け、弱者は弱者らしく振舞うということですね。

その他におもしろいと思ったのは、
〇日経新聞は見出しの大きさが株価に影響
〇社長や会長が日経新聞の私の履歴書に連載中は株価が下がらず、ガイアの夜明け、カンブリア宮殿などで取り上げられるとオンエア翌朝から株価が動く。
〇マネックスなどのネット証券のデータベース等で四季報情報を先取り(これは有料商材でお勧めする方もあり)
〇サラリーマン投資家はデイトレではなく、週末に戦略を練り、月~木に売買、金曜は動かない。月曜日朝の日経新聞で1週間のスケジュールをチェック。
〇売り時を明確にしておく(猛暑銘柄を買ったら夏までに、選挙銘柄を買ったら選挙前に)

読みごたえのある本でしたが、福の神様の言うとおりに行動する信者が増えたら、結局、そうした投資行動は瞬時に株価に反映されるので、他の人を出し抜き続けるようなことはできるのかなとの疑問が拭えませんでした。外国人投資家、機関投資家との競争を首尾よく避けたとしても、今度は情報が限られて、ハイリスクハイリターンのベンチャー投資を個人投資家同士で争ってするんでしょうか?

この本を読んで、時間も限られているサラリーマン投資家の私が個別銘柄投資に傾くことはなかったですが、下記の考察をでき、参考にはなりました。

(私の考察)来年からの税率変更を前に年内の利益確定売りが増え始めている。来年になるとNISAが始まり、個人資金が流入するが初心者の多くは1月からいきなり買いというよりはしばらく様子見か。
もし、個別銘柄を買うなら年末にかけて利益確定で下がったものを1月に買いか。
海外ETFはNISAを活用する場合、まとめて100万円を投入すべきなので、タイミングは6月末か。
毎月積み立ての投信のうち、海外のインデックスファンドは6月末、12月中旬、国内のアクティブファンドは4月、10月上旬に金額を増やすのは手か。


敵の手の内を見て、わが戦略を考えるということですね(笑)










投資の迷信① 『 第3火曜日に買って月末・月初の金曜日に売る 』
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個別銘柄売買に関しての書籍を読んでいた際にファイナンス理論などでは説明が難しい現象を指す相場アノマリー(英語:Anomaly、例外、異例、矛盾といった意味)として、秋から年末に買って、翌年の5月に売れというもの他があり、これは機関投資家の決算対策などに影響された現象のようですが、毎月積み立てをしている投信信託でも積み立て実行日を自分で選べるものもあります。

これまで、積み立て予定だった投信の過去3年間くらいの月中の一番基準価格が低くなる日を調べて、月末の28日あたりかなあとそのあたりに設定をしていました。

で、その手の研究等ないかなと調べていたら、岡三アセットマネジメントが統計的に分析をしており、第3火曜日に買って月末・月初の金曜日に売るのが良いという統計的に有意な結果が出ているようです。
http://www.okasan-am.jp/colum/fundmanager/2013/08/-3.html

試しに積み立てをしている投信5つに関して、過去の基準価格推移から検証してみたのですが、3つに関してはあてはまり、2つは何とも言えない結果でした。サンプル数が少なすぎたのかもしれませんので、岡三の理論を尊重し、これからしばらくは、この理論の「買付は第9営業日以降の火曜日」で毎月の積み立て日を設定しようと思います。
(細かい話ですが、申し込み価額が約定日の翌営業日の基準価格となる投信は1日前の日付を申し込み日とします。)ちなみに11月は11月15日(火)です。

ちなみにインデックス投資で有名な梅屋敷のランダムウォーカーこと水瀬さんも毎月の積み立て実行日は刺激を得る意味でも自分で毎月決めて設定しているそうなので、とかく積み立て投信にするとほったらかしになりがちですが、毎月1回、その時点のポートフォリオの見直し(複数のアセットで積み立てをしていると、何となくどのアセットクラスが調子がいいのか分かります)をしつつ、翌月の積み立て日を設定する作業をルーティーンとしてする意味でもいいのかなと考えています。

ちなみに12月は12/17です。

2014年もまとめて、
1/21, 2/18, 3/18, 4/15, 5/20, 6/17, 7/15, 8/19, 9/16, 10/14, 11/18, 12/16













プロフィール

こぐまけんぜん

Author:こぐまけんぜん
都内在住の30代のサラリーマンです。某国立大学経済学部卒、米国MBA留学経験あり、USCPA資格保有り。論理と直感?のバランスの取れた資産運用を目指し、情報収集・分析中です。将来の夢は海外で剣道の道場を開くこと!!!



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