こぐまけんぜんの投資の王道(MBA/米国公認会計士)
積立投信中心に運用。都内在住アラフォー(MBA、USCPA)のサラリーマンの投資記録
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2014年度の投資計画
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新年ということで、都内屈指のパワースポット明治神宮の清正井戸の画像です。
今年も良い年となりますように。
http://guide.travel.co.jp/article/1356/

さて、年末にアセットアロケーションの記事でも書きましたが、2014年度は、全体資産に占める現金比率を44.8%まで下げるべく、株式中心の投資を行う予定です。

2013年度の株式中心の構成はそのままに、国内株式よりも海外株式を多少多く、国内株式のうちインデックス割合を増やす、債券も先進国債権のインデックス型をポートフォリオ全体のリスク低減目的で購入し、株式72.1%,債権10.8%,コモディティ6.5%,不動産10.6%の投資を一年間かけて行おうと考えています。

下記、これまで積立をしてきた投信他(既存)は2013年度の投資評価の好成績順に2014年度積立予定。
(真ん中の数値はROI、一番右の増、維持、減、積立ゼロが2013年度との比較の2014年度予定。)
それ以外に「投信ブロガーが選ぶ!ファンド・オブ・ザ・イヤー2013」を参考に新規も3つ積立投資予定。
http://www.fundoftheyear.jp/2013/

(既存)
① セゾン資産形成の達人/42.5%/増
パフォーマンス良。日本以外のウエイトを上げるため増。
② ひふみ投信/41.9%/維持
③ インベスコ店頭・成長株オープン/41.1%/維持
④ SMT グローバル株式インデックスオープン/40.4%/微減(NISA口座で投資予定)
⑤ ありがとう投信/39.1%(*売却済み)
⑥ セゾンバンガードグローバル/31.4%/増
パフォーマンス良。日本以外のウエイトを上げるため増。
⑦ e-MAXIS 先進国株式インデックス/30.0%/積立ゼロ
コストの安いSMTグローバル株式インデックスオープンにシフト。
既存投資分は継続保有。
⑧ ネット証券専用 アジア新興国株式インデックス/20.4%/積立ゼロ
資産規模の増加がいまいちなので、e-maxis新興国株式およびSMT新興国株式インデックスにシフト。
既存投資分は継続保有。
⑨ e-MAXIS 新興国株式インデックス/19.4%/維持
⑩ e-MAXIS 先進国債券インデックス/14.9%/増
全体ポートフォリオのリスク低減の観点から1月から積立再開。
⑪ 鎌倉投信/12.2%/減
相対的にパフォーマンスがいまいち。日経平均などと比べて、市場環境が弱い時に強さを発揮するので、強含み予想の2014年度はウエイトを下げることに。
⑫ MHAM J-REITアクティブオープン毎月コース/10.3%/積立ゼロ
相対的にパフォーマンス低迷。コストも安いニッセイJリートインデックスにシフト。
⑬ SMT 新興国債券インデックス・オープン/4.8%/積立ゼロ
債権は全体ポートフォリオのリスク低減目的とすべきで、新興国債権でリターンを狙うべきでないとの井伊さんの見解を参考にゼロに。
⑭ コモンズ30/3.4%/維持
相対的にパフォーマンスは良くないが、長期投資銘柄なのと井伊さんの著作に深い見識を感じ、維持。
⑮ e-MAXIS 先進国リートインデックス/2.2%.維持
相対的にパフォーマンスは良くないが、Jリートが既に高値との見解もあり、バランスを取る意味で維持。
⑯ 田中貴金属 金積立/-25.5%/維持
パフォーマンスは悪いが、値段が下がっているので、今後の値上がり期待、ポートフォリオのリスク低減のために継続。
⑰ 田中貴金属 プラチナ積立/-30.5%/維持
パフォーマンスは悪いが、値段が下がっているので、今後の値上がり期待、ポートフォリオのリスク低減のために継続。

(新規)
① 外国株式インデックスe
「投信ブロガーが選ぶ!ファンド・オブ・ザ・イヤー2013」で4位。
SMTグローバル株式インデックスと同じく、先進国株式中心。
② EXE-I グローバル中小型株式ファンド
「投信ブロガーが選ぶ!ファンド・オブ・ザ・イヤー2013」で7位。
先進国90%(米国50%)、新興国10%。
③ ニッセイJリートインデックスファンド
「投信ブロガーが選ぶ!ファンド・オブ・ザ・イヤー2013」で6位。

妻のNISA口座がマネックスで開設できたので、SMTグローバル株式インデックスオープンに積立予定。

同時期に手続きをした私の方は手続きやり直し(webで目論見書の確認にチェックが入っていなかった模様)で、まだ、口座未開設。私の口座では、e-MAXIS 新興国株式インデックス、SMT新興国株式インデックスの2つをこちらも積立しようかなと思案中です。

あとは、当初、山崎元さんの著作を参考に、TOPIX連動型上場投資信託に新規投資し、日本株のインデックス割合を増やそうと考えていたのですが、新指標のJPX日経400連動型の投信も1月下旬以降、市場投入されるようなので、しばらく様子見かなと考えています。

と、投資先大公開で、ネタバレ感もありますが、現状の私がベストと考える2014年度の投資計画でした。
(四半期に一度くらい、見直しをしていきますが)



2013年度の総括
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(11月末に観光したイギリスのストーンヘンジです。何となく載せてみました。)

大晦日、ボクシングの井岡の試合を見ながら、今年の投資の総括をしています。

資産ポートフォリオのうち、持家財形で積立をしてきたもののマイホームは当分、保有しない(退職後かな)としたため、現金比率がほぼ100%という状態から、2012年5月から投信の積立をしてきました。

2012年はe-maxis新興国株式、鎌倉投信、セゾンバンガードグローバルの積立投信をしてきましたが、2015年までは現金比率を下げて、株式投資中心に資産構成を変えていくべくスタートした2013年。
2013年末で、現金比率は74.3%まで下がりました。

投資先は投資信託16、個別株式1、コモディティ(金、プラチナ積立)に及びました。
(個別株式は前の会社の自社株買いで買ってて塩漬けになってるもの)

投資期間も金額もばらばらなので、年ベースのROIで評価してみました。
(評価損益を投資額で割ったものを投資期間でさらに割って算出。例えば、投資期間が3か月のものは年率換算では、4倍、1年半なら1/1.5倍で年率換算。積立投信をしているので、平均残高ベースで計算。)

会社の確定拠出年金(3つの投信で積立)が41.2%とかなり良かったのですが、3つの投信に分けて計算するのが面倒くさい(金額もたいしたことないので)ので、除外し、その他を上位から並べると下記になりました。

投資評価(ROI/年率)
① セゾン資産形成の達人/42.5%
② ひふみ投信/41.9%
③ インベスコ店頭・成長株オープン/41.1%
④ SMT グローバル株式インデックスオープン/40.4%
⑤ ありがとう投信/39.1%(*売却済み)
⑥ セゾンバンガードグローバル/31.4%
⑦ e-MAXIS 先進国株式インデックス/30.0%
⑧ ネット証券専用 アジア新興国株式インデックス/20.4%
⑨ e-MAXIS 新興国株式インデックス/19.4%
⑩ e-MAXIS 先進国債券インデックス/14.9%
⑪ 鎌倉投信/12.2%
⑫ MHAM J-REITアクティブオープン毎月コース/10.3%
⑬ SMT 新興国債券インデックス・オープン/4.8%
⑭ コモンズ30/3.4%
⑮ e-MAXIS 先進国リートインデックス/2.2%
⑯ 田中貴金属 金積立/-25.5%
⑰ 田中貴金属 プラチナ積立/-30.5%
⑱ 損保ジャパンDBLCIコモディティ6/-2.8%
⑲ 個別株式A/-41.0%

投資タイミングの勝利という感じで、投資期間が数か月のものもありますが、全体では14.8%と上出来の結果でした。(個別株式Aは数十万円の含み損を抱えますが、2014年度中にターゲットと決めている株価に到達したら損切り予定です。この株を見るたびに個別銘柄投資の怖さを再認識し、取るべきリスクを冷静に見極めねばと気持ちを新たにするようにしています。)

と、ボクシング、判定で井岡が勝ちましたね。相手もタフでしたが、防御がすごくて、中身は圧勝に見えました。無駄打ちが少なく、すばらしい!来年は彼のボクシングのように無駄打ちの少ない投資をしてきたいと思います。


海外不動産投資考⑤ マレーシア個別物件
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今回の最終回になりますが、マレーシア個別物件に関して、内藤さん、事業家のK氏の購入物件、購入にあたっての考察は下記。

〇 内藤氏はKLのKLCC公園から南東1.2kmのロケーションのHorizon Residenceの一番低層階(61m2)を前回の訪問時にForelandで約2,150万円で購入。建物の前のエリアがイスラム金融のハブエリアとなる予定のTUN RAZAK EXCHANGEで、鉄道駅が近隣にできる予定。
〇 完成後、独身の金融機関で働くYoung executiveに貸すことを想定。
夜遅くまで働いているので、ゴルフ場が眼下に見えるviewは不要で安いところを好むと想定し、高層階をやめ、低層階の一番狭い間取りのところを他の物件よりも相対的に安かったので、購入。内藤氏は独立後、まもなくローンが組めなかったので、cashで購入。


〇 Forelandでの物件購入経験者で、都内で事業を営むK氏は国内不動産への投資はじり貧と見て、海外不動産をアメリカ、アジアで検討し、安いと感じたアジア、その中で政治や治安の安定性があり、大災害の少ないマレーシアで3件購入。(1,2件目がKL,3件目はジョホールバル)

〇 1件目は中心部から外れた郊外で、大きなショッピングセンターがあり、都心に行かなくても生活のでき、大学などの文教施設も多いスバンジャヤ地区にリタイアメント層向けの120m2のファミリー物件を2,840万円で投資&居住目的で購入。マレーシア2位のDeveloperのSunway社が町全体を開発(人口の湖も隣接)していて、建物は2014年に完成予定のSunway Lacosta。毎月、工事の進捗がネットで見られる。

〇 2件目はincome gain狙いでKLCC公園から西に1.2kmの中心部、駅近の物件メリディアン101°の37m2の部屋を1,620万円で購入。2015年完成予定で、10年間6%の利回り保証有り。米大手ホテルチェーンのBest Westernが入る予定で、ホテル利用を想定。日本人が30部屋以上、購入の人気物件。50万リキッド基準クリアぎりぎり、家具
付きで引き渡し。

〇 3件目のジョホールバルの物件はイスカンダール計画での開発で駅が近くにできると言われているエリアのParagon Sweetで賃貸目的、将来的には売却も視野に85m2の物件を3,030万円で購入(本当は60m2くらいのものがよかったが、見つからず)

と、今回は3時間の無料セミナーでしたが、内藤さんの話も聞けて、頭の整理が少しできました。
内藤さんの最新著作の「貯金が1000万円になったら、資産運用を考えなさい」もサイン入りのものがプレゼントでもらえたので、満足度の高いセミナーでした。

ただ、もろもろ費用を引くと、5%程度のリターンがプレビルドの物件の平均リターンだそうで、建設リスクもある物件でリスク見合いのリターンとしては随分と少ない印象を受けました。REITの利回りが4%弱ですし、このレベル感なら流動性も高く、制度変更リスクも読みやすい、REITの方がいいように思いますが、内藤さんはどのあたりに魅力を感じているのか、いまいち理解できませんでした。(経験値を積んだり、こうした活動自体がビジネスの一環で純粋投資ではないのかもしれませんね。)










海外不動産投資考④ マレーシア 
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   (画像はNYマンハッタンですが、マレーシアもこんな感じに成長していくのかな?)

いよいよというか、今回のセミナーの投資対象国のマレーシアに関して、マクロ環境、不動産業界状況の整理は下記になります。

<マレーシア概要>
〇もともと英国の植民地だったので、文化、法体系、言語など英国の影響を受けている。

〇人口は2,500万人未満、今後2%/年の人口増加率で、2050年に4,300万人に増加見込み。
住民はマレー系が7割弱、イスラム系、中国系が続く。

〇公用語:マレー語、英語、中国語。(もともと、英国の植民地だったので9割くらいの人が英語を話せる。)

〇世界競争力ランキング14位(日本よりも上)

〇物価水準は日本の1/3くらい。

〇政治が安定、失業率も完全就業レベルの3%と低位。

地震は建国以来、大きなものはなく、台風、洪水もないので、災害がほとんどなし。

〇医療水準は高く、日本語で治療を受けられる病院もままある。

相続税、贈与税なし(海外マネー流入:旧宗主国の英国、イスラム圏なのでオイルマネー
チャイナマネー、シンガポール、日本からも)

〇1981年からマハティール首相がルックイースト政策で日本に習って経済成長をとげてきたこともあり、新日国(ショッピングモールに日本コーナーあり)で、7年連続、日本人が住みたい国No.1。

<マレーシア不動産業界>
〇 不動産業界に関しては、①高い経済成長率(5-7%)、②人口増加(2050年に4.300万人)、③インフラ整備の3要件を満たしているマレーシアは、日本の高度成長期と似た状況で、2000年から2012年にかけて、不動産価格が年率6%,全体70%上昇。(2008年にはアジア通貨危機があり、価格が落ちたが、IMFに頼らずに翌年から回復。)

〇現在の不動産価格は東京の1/5。
近隣都市との比較でのレベル感は、ジャカルタ<クアラルンプール(以下、KL)<バンコク<マニラ
で、まだまだ相対的に低位。

〇 不動産価格が安い理由は、イスラム圏で、2007年くらいまでは外国人の不動産購入に制約が多かった上に、国土の広さ(日本の2/3)のわりに人口が少なく(日本の1/4)、住宅用の開発地を豊富だったこと、日本からの投資では円高、リンギット安、地震・台風などがないので、建物の構造がシンプルなことなど。

〇 2020年までに先進国入りをめざすビジョン2020のもとで、①鉄道網の整備、②イスラム金融のハブになることをめざす(中東のドバイのアジア版のイメージ。時差もあるので、NY,LDNのように役割分けが可能かもしれないby内藤氏 国際金融機関250社の誘致、50万人の雇用創出を目指す)の2大国家プロジェクトが推進されており、KLの中心エリアは建設ラッシュ。

〇シンガポールとの国境のジョホールバルではイスカンダール計画(鉄道網を含め、ジョホールバルの開発を進め、不動産価格高騰にシンガポールのベッドタウン化構想)での開発期待で、シンガポール人など、海外投資家の物件購入が過熱気味。同計画は、地理的に北に向かうしかないシンガポール政府も支援。

〇 マレーシアの中で不動産投資の対象となるのはまずは、KLで20-30%の値上がり期待は持てるが、基本的にはincome gain狙い。次はイスカンダール計画で注目されているシンガポールとの国境のジョホールバル。こちらはKLよりも大きなcapital gainを期待できるが、町の開発がこれからで駅がどこにできるか、開発がどのように進むかによりエリア、物件の良し悪しが決まる(Coursway橋の近くはおそらく堅いが)ので、注意が必要。A地区はまだ町があるので、イメージしやすいが、B地区は森林をこれから切り開いて開発するのでシンガポール人を中心に外国人投資家は投資過熱気味だが、日本人にはKLの方が人気高。

〇 ジョホールバルで物件を買いたい場合、条件を事前に伝えて、Forelandが現地で代わりに買い付けをするくらいでないと、物件が出てから検討しているようだと買えない状況。

〇 現状で、外国人は50万リンギット(約1,500万円)以上の物件しか所有できないが、外国人投資家間の転売での不動産バブル回避のため、来年1月から100万リンギッド(約3,000万円)に引き上げが決まっており、50-100万リンギッドの範囲の物件を買う場合、売買契約を年内に結んでいる必要があるので、12月頭に決めてぎりぎり。今後、Exitする場合、100万リンギッド未満の場合、外国人への販売できなくなるので、KLの中心部など、マレー人にニーズのあるエリアでないとリスクあり。

〇 マレーシアの不動産購入では、建設前の物件に投資するプレビルド案件が最もポピュラーで、20-30%の値上がりによるキャピタルゲイン、住宅ローンによるレバレッジ効果も狙える。

〇次に新築・中古の物件を買い、賃貸に回し、5-7%のインカムゲインを狙うもので、売却時のキャピタルゲインも狙える。あとは、大震災、原発事故などへの備えとして、自分が住むセカンドハウスとしての購入、増税・インフレへ対策での資産フライト(資産の海外移転)も目的となる。

〇 Forelandでは顧客個別対応の現地視察アテンド(約1万5千円/日はぼ)を毎日、行っており、セミナー→個別相談→現地視察という流れで現地に行かれる人が多い。(渡航前に物件候補を検討してから行くと、1日で午前、午後でそれぞれ2-3件回れて効率的)

〇 一般論として、都心の中心部は独身向け、郊外はファミリー向けとなり、物件があまり大きくないほうが貸しやすく、リスクも低い。

年内に売買契約できないと、1,500-3,000万円の手ごろな不動産投資ができないということで、最後はあおるあおる(笑)こんなに慌てて、買う価格のお買い物ではないと思いますし、それこそ、今日、初めてセミナーにきて、現地にも行ったことのない私などは素振りもしていない準備不足状態で買えないなあと思いました。

でも、内藤さん、あとForelandで実際に買われた事業家のK氏の話は個別物件の話でイメージがしやすかったので、次回の記事にて、紹介します。









海外不動産投資考③ 災害リスク
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マレーシア不動産セミナーで、マレーシアが地震や台風、洪水の災害がほとんどないことが投資対象として、優位性があると説明されていた。

確かにタイは昨年、大洪水の影響で日系メーカーも工場が稼働できなくなったり、大きな被害を受けたなあと思っていたら、今度はフィリピンの台風の記事を目にしました。

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【AFP=時事】フィリピン赤十字(Philippine Red Cross)は9日、観測史上最も強い台風の1つで同国を直撃した台風30号(アジア名:ハイエン、Haiyan)による死者は1200人に上るとの見方を示した。

 台風30号の通過から一夜明け、被害状況が明らかになってきている。当局によると、猛烈な風の他、約3メートルの高波が押し寄せた。レイテ(Leyte)州の沿岸地域を視察したマヌエル・ロハス(Manuel Roxas)内相は、海岸から内陸側に約1キロの範囲で無数の家が破壊されたと述べた。

 政府は9日夜時点の死者数を138人と発表しているが、救助隊は被害を受けたおよそ600キロに渡る地域の多くに到達することも、これらの地域と連絡を取ることもできていないため、当局は正確な死者数はまだ分からないとしている。
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災害があるのは、日本も他人事ではないのですが、普段、住んでいない海外で不動産投資をして、天災の影響を受けたら、泣くに泣けないですし、セカンドハウスという意味でもリスクが大きいので、考慮に十分入れた方が良さそうですね。












プロフィール

こぐまけんぜん

Author:こぐまけんぜん
都内在住の30代のサラリーマンです。某国立大学経済学部卒、米国MBA留学経験あり、USCPA資格保有り。論理と直感?のバランスの取れた資産運用を目指し、情報収集・分析中です。将来の夢は海外で剣道の道場を開くこと!!!



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