こぐまけんぜんの投資の王道(MBA/米国公認会計士)
積立投信中心に運用。都内在住アラフォー(MBA、USCPA)のサラリーマンの投資記録
スポンサーサイト
上記の広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。
新しい記事を書く事で広告が消せます。

海外不動産投資考④ マレーシア 
a1180_010771.jpg
   (画像はNYマンハッタンですが、マレーシアもこんな感じに成長していくのかな?)

いよいよというか、今回のセミナーの投資対象国のマレーシアに関して、マクロ環境、不動産業界状況の整理は下記になります。

<マレーシア概要>
〇もともと英国の植民地だったので、文化、法体系、言語など英国の影響を受けている。

〇人口は2,500万人未満、今後2%/年の人口増加率で、2050年に4,300万人に増加見込み。
住民はマレー系が7割弱、イスラム系、中国系が続く。

〇公用語:マレー語、英語、中国語。(もともと、英国の植民地だったので9割くらいの人が英語を話せる。)

〇世界競争力ランキング14位(日本よりも上)

〇物価水準は日本の1/3くらい。

〇政治が安定、失業率も完全就業レベルの3%と低位。

地震は建国以来、大きなものはなく、台風、洪水もないので、災害がほとんどなし。

〇医療水準は高く、日本語で治療を受けられる病院もままある。

相続税、贈与税なし(海外マネー流入:旧宗主国の英国、イスラム圏なのでオイルマネー
チャイナマネー、シンガポール、日本からも)

〇1981年からマハティール首相がルックイースト政策で日本に習って経済成長をとげてきたこともあり、新日国(ショッピングモールに日本コーナーあり)で、7年連続、日本人が住みたい国No.1。

<マレーシア不動産業界>
〇 不動産業界に関しては、①高い経済成長率(5-7%)、②人口増加(2050年に4.300万人)、③インフラ整備の3要件を満たしているマレーシアは、日本の高度成長期と似た状況で、2000年から2012年にかけて、不動産価格が年率6%,全体70%上昇。(2008年にはアジア通貨危機があり、価格が落ちたが、IMFに頼らずに翌年から回復。)

〇現在の不動産価格は東京の1/5。
近隣都市との比較でのレベル感は、ジャカルタ<クアラルンプール(以下、KL)<バンコク<マニラ
で、まだまだ相対的に低位。

〇 不動産価格が安い理由は、イスラム圏で、2007年くらいまでは外国人の不動産購入に制約が多かった上に、国土の広さ(日本の2/3)のわりに人口が少なく(日本の1/4)、住宅用の開発地を豊富だったこと、日本からの投資では円高、リンギット安、地震・台風などがないので、建物の構造がシンプルなことなど。

〇 2020年までに先進国入りをめざすビジョン2020のもとで、①鉄道網の整備、②イスラム金融のハブになることをめざす(中東のドバイのアジア版のイメージ。時差もあるので、NY,LDNのように役割分けが可能かもしれないby内藤氏 国際金融機関250社の誘致、50万人の雇用創出を目指す)の2大国家プロジェクトが推進されており、KLの中心エリアは建設ラッシュ。

〇シンガポールとの国境のジョホールバルではイスカンダール計画(鉄道網を含め、ジョホールバルの開発を進め、不動産価格高騰にシンガポールのベッドタウン化構想)での開発期待で、シンガポール人など、海外投資家の物件購入が過熱気味。同計画は、地理的に北に向かうしかないシンガポール政府も支援。

〇 マレーシアの中で不動産投資の対象となるのはまずは、KLで20-30%の値上がり期待は持てるが、基本的にはincome gain狙い。次はイスカンダール計画で注目されているシンガポールとの国境のジョホールバル。こちらはKLよりも大きなcapital gainを期待できるが、町の開発がこれからで駅がどこにできるか、開発がどのように進むかによりエリア、物件の良し悪しが決まる(Coursway橋の近くはおそらく堅いが)ので、注意が必要。A地区はまだ町があるので、イメージしやすいが、B地区は森林をこれから切り開いて開発するのでシンガポール人を中心に外国人投資家は投資過熱気味だが、日本人にはKLの方が人気高。

〇 ジョホールバルで物件を買いたい場合、条件を事前に伝えて、Forelandが現地で代わりに買い付けをするくらいでないと、物件が出てから検討しているようだと買えない状況。

〇 現状で、外国人は50万リンギット(約1,500万円)以上の物件しか所有できないが、外国人投資家間の転売での不動産バブル回避のため、来年1月から100万リンギッド(約3,000万円)に引き上げが決まっており、50-100万リンギッドの範囲の物件を買う場合、売買契約を年内に結んでいる必要があるので、12月頭に決めてぎりぎり。今後、Exitする場合、100万リンギッド未満の場合、外国人への販売できなくなるので、KLの中心部など、マレー人にニーズのあるエリアでないとリスクあり。

〇 マレーシアの不動産購入では、建設前の物件に投資するプレビルド案件が最もポピュラーで、20-30%の値上がりによるキャピタルゲイン、住宅ローンによるレバレッジ効果も狙える。

〇次に新築・中古の物件を買い、賃貸に回し、5-7%のインカムゲインを狙うもので、売却時のキャピタルゲインも狙える。あとは、大震災、原発事故などへの備えとして、自分が住むセカンドハウスとしての購入、増税・インフレへ対策での資産フライト(資産の海外移転)も目的となる。

〇 Forelandでは顧客個別対応の現地視察アテンド(約1万5千円/日はぼ)を毎日、行っており、セミナー→個別相談→現地視察という流れで現地に行かれる人が多い。(渡航前に物件候補を検討してから行くと、1日で午前、午後でそれぞれ2-3件回れて効率的)

〇 一般論として、都心の中心部は独身向け、郊外はファミリー向けとなり、物件があまり大きくないほうが貸しやすく、リスクも低い。

年内に売買契約できないと、1,500-3,000万円の手ごろな不動産投資ができないということで、最後はあおるあおる(笑)こんなに慌てて、買う価格のお買い物ではないと思いますし、それこそ、今日、初めてセミナーにきて、現地にも行ったことのない私などは素振りもしていない準備不足状態で買えないなあと思いました。

でも、内藤さん、あとForelandで実際に買われた事業家のK氏の話は個別物件の話でイメージがしやすかったので、次回の記事にて、紹介します。








スポンサーサイト

コメント

コメントの投稿














管理者にだけ表示を許可する


トラックバック
トラックバック URL
http://kendo1015.blog.fc2.com/tb.php/41-7070a50a
この記事にトラックバックする(FC2ブログユーザー)

プロフィール

こぐまけんぜん

Author:こぐまけんぜん
都内在住の30代のサラリーマンです。某国立大学経済学部卒、米国MBA留学経験あり、USCPA資格保有り。論理と直感?のバランスの取れた資産運用を目指し、情報収集・分析中です。将来の夢は海外で剣道の道場を開くこと!!!



最新コメント



最新記事



最新トラックバック



月別アーカイブ



カテゴリ



検索フォーム



RSSリンクの表示



リンク

このブログをリンクに追加する



ブロとも申請フォーム

この人とブロともになる



QRコード

QR





上記広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書くことで広告を消せます。