こぐまけんぜんの投資の王道(MBA/米国公認会計士)
積立投信中心に運用。都内在住アラフォー(MBA、USCPA)のサラリーマンの投資記録
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海外不動産投資考② 海外不動産
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前回の記事で、日本の不動産は期待薄で投資対象にするのが難しいと整理しました。

すると次は海外不動産となりますが、下記、要点です。

〇 海外不動産投資は先進国、新興国、それぞれの中でも、国さらにはエリアによってリスク・リターンが異なる。

〇 海外投資特有のリスクとして、現地特有のリスク(税制変更等)、為替変動があり、高いリターンを求めるなら、リスクも取る必要があり、自己責任で判断要。

〇 外国人が所有権を確保できるという条件で、投資対象国は、先進国でアメリカ(2050年に向けて30%くらいの人口成長が見込める他、シェールガス革命で人口増加が期待できるテキサス、アリゾナ、ジョージアなどもある)、ニュージーランド、 イギリス新興国では、マレーシタイ、フィリピン、カンボジアなど。

〇 日本人が最初に海外投資をするならアジアの所有権が取れる国が良く、リスクの低い順に投資対象国を並べると、マレーシア(1人当たりGDPが、USD10,000)、タイ(同USD5,000)、フィリピン(同USD3,000)、カンボジア(同USD1,000)。カンボジアは建設途中で停止している物件も割とあり、まだまだ、ハイリスク・ハイリターン。(ミャンマー、ベトナム、中国などは所有権が確保できないので、カンボジアの次となると、スリランカ、バングラなどでリスクが高すぎる。)

新興国投資では立地とDeveloperが特に重要。

〇 一般論として、人口が増えるエリア、賃金の高いホワイトカラーが集まるエリア、賃貸物件の需給がひっ迫し、空室率が低く、利回りの比較的高いエリアを対象とすべきで特に新興国で投資する場合、人口が集積し、経済活動が盛んな首都の中心部、鉄道駅から徒歩圏(暑い国では、外を10分も歩けない。タイは車の渋滞もひどく時間が読めない)

〇 内藤氏は今年の3月にスタディツアーでマレーシアに行っていて、7月の再訪時にForelandで購入。将来買う可能性があるなら、関連情報を収集の上、行けるときに現地に行き、土地勘を養ったり、いい業者を探しておくなど、プロ野球選手が素振りをして本番に備えるように、いざいい物件が出てきたときにすぐに判断できるようにしておかないとタイミングを逃す。

〇 Study tourで現地に行くと同じ目線で物件を探している仲間に出会うことができ、物件選定の基準が共有でき、購入後もオーナーとして情報交換でき、大切な横のつながりとなる。内藤氏の意見も都度、聞くことはできる。(判断は自己責任だが)

〇 一般論として海外投資は距離が遠いことが懸念されることがあるが、例えば、都内に住んでいて、中野に貸物件があっても、そう頻繁には見に行かない。内藤氏が購入したフロリダの案件は管理を信頼できる業者に任せていて、毎月、収入と支出がPDFで送られてきて、半年に一度、部屋の中の様子を動画でとってYOUTUBEにupしてくれるオプションサービス(USD40)もあり、修繕などのタイミングでは確認がくるし、退去時のテナント探しも対応してくれるので、管理料は賃料の14%と高めだが、しっかりしていて、現地に行く必要は全くない。マレーシアではForeland社が現地法人もあり、テナントの募集、物件の管理まで行える。









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Author:こぐまけんぜん
都内在住の30代のサラリーマンです。某国立大学経済学部卒、米国MBA留学経験あり、USCPA資格保有り。論理と直感?のバランスの取れた資産運用を目指し、情報収集・分析中です。将来の夢は海外で剣道の道場を開くこと!!!



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