こぐまけんぜんの投資の王道(MBA/米国公認会計士)
積立投信中心に運用。都内在住アラフォー(MBA、USCPA)のサラリーマンの投資記録
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海外不動産投資考① マクロ戦略 日本の不動産は?
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    (2020年の向けて、東京では不動産投資増加煮込み。でも、日本全体では?)

私は現在は投資信託で国内外株式を中心(少しだけ債券も)に投資していますが、それ以外に不動産、コモディティ投資もしたいと考え、田中貴金属で純金、プラチナ積み立てをしています。不動産に関しては、一時期、持ち家の検討をしていた時期もあり(二世帯住宅構想も)、ローンでレバレッジを利かせた投資で大家さんになって脱サラなども検討していました。

昨日、マレーシアの不動産投資の仲介、物件管理をてがけるForeland社主催のマレーシア投資セミナーに(内藤忍さんも講師)参加してきました。いろいろ勉強になりましたので、備忘の意味でも要点整理してみます。

〇 不動産投資を考える場合に入り口で①日本VS海外、②海外の中での国・エリア選定等のマクロの整理が重要。

<日本の不動産>
①既に賃貸物件空室率は現状、全国で18%,東京でも12%のレベルで、今後、少子高齢化、人口減少が進むと、銀座、青山、麻布などの都内一等地のように価格が今後も下がらないところと大半の地方のように下がるところに二極化

②全体としては成長しないマーケットなので、その中で優良物件を探すのは難しい
(低迷する株式相場で株価の上がる銘柄を選別するのが難しいのと同じで、個別の選択で市場の歪みからの利益を狙うアルファ戦略を目指すよりも、市場全体の上昇から利益を上げるベータ戦略の方が重要。)

いい物件情報はBrokerが即金で買える資産家のところに市場に出る前に直接、持っていき、3%の手数料を得るので、SUMOのようなところに出てくる物件は何か問題があるか、魅力のないもの

④①~③のような日本の不動産市場で、一般投資家が利益を得るには、蚤の市で骨董品を探すように地道に情報収集を続ける、ぼろ物件(いわくつき物件)を買い叩いて、リフォームしてValue upさせるなど、一工夫、二工夫が必要。

結論として、内藤氏は国内不動産を投資対象にしていないそうです。










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Author:こぐまけんぜん
都内在住の30代のサラリーマンです。某国立大学経済学部卒、米国MBA留学経験あり、USCPA資格保有り。論理と直感?のバランスの取れた資産運用を目指し、情報収集・分析中です。将来の夢は海外で剣道の道場を開くこと!!!



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