こぐまけんぜんの投資の王道(MBA/米国公認会計士)
積立投信中心に運用。都内在住アラフォー(MBA、USCPA)のサラリーマンの投資記録
スポンサーサイト
上記の広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。
新しい記事を書く事で広告が消せます。

海外不動産投資考⑤ マレーシア個別物件
a0002_011036.jpg

今回の最終回になりますが、マレーシア個別物件に関して、内藤さん、事業家のK氏の購入物件、購入にあたっての考察は下記。

〇 内藤氏はKLのKLCC公園から南東1.2kmのロケーションのHorizon Residenceの一番低層階(61m2)を前回の訪問時にForelandで約2,150万円で購入。建物の前のエリアがイスラム金融のハブエリアとなる予定のTUN RAZAK EXCHANGEで、鉄道駅が近隣にできる予定。
〇 完成後、独身の金融機関で働くYoung executiveに貸すことを想定。
夜遅くまで働いているので、ゴルフ場が眼下に見えるviewは不要で安いところを好むと想定し、高層階をやめ、低層階の一番狭い間取りのところを他の物件よりも相対的に安かったので、購入。内藤氏は独立後、まもなくローンが組めなかったので、cashで購入。


〇 Forelandでの物件購入経験者で、都内で事業を営むK氏は国内不動産への投資はじり貧と見て、海外不動産をアメリカ、アジアで検討し、安いと感じたアジア、その中で政治や治安の安定性があり、大災害の少ないマレーシアで3件購入。(1,2件目がKL,3件目はジョホールバル)

〇 1件目は中心部から外れた郊外で、大きなショッピングセンターがあり、都心に行かなくても生活のでき、大学などの文教施設も多いスバンジャヤ地区にリタイアメント層向けの120m2のファミリー物件を2,840万円で投資&居住目的で購入。マレーシア2位のDeveloperのSunway社が町全体を開発(人口の湖も隣接)していて、建物は2014年に完成予定のSunway Lacosta。毎月、工事の進捗がネットで見られる。

〇 2件目はincome gain狙いでKLCC公園から西に1.2kmの中心部、駅近の物件メリディアン101°の37m2の部屋を1,620万円で購入。2015年完成予定で、10年間6%の利回り保証有り。米大手ホテルチェーンのBest Westernが入る予定で、ホテル利用を想定。日本人が30部屋以上、購入の人気物件。50万リキッド基準クリアぎりぎり、家具
付きで引き渡し。

〇 3件目のジョホールバルの物件はイスカンダール計画での開発で駅が近くにできると言われているエリアのParagon Sweetで賃貸目的、将来的には売却も視野に85m2の物件を3,030万円で購入(本当は60m2くらいのものがよかったが、見つからず)

と、今回は3時間の無料セミナーでしたが、内藤さんの話も聞けて、頭の整理が少しできました。
内藤さんの最新著作の「貯金が1000万円になったら、資産運用を考えなさい」もサイン入りのものがプレゼントでもらえたので、満足度の高いセミナーでした。

ただ、もろもろ費用を引くと、5%程度のリターンがプレビルドの物件の平均リターンだそうで、建設リスクもある物件でリスク見合いのリターンとしては随分と少ない印象を受けました。REITの利回りが4%弱ですし、このレベル感なら流動性も高く、制度変更リスクも読みやすい、REITの方がいいように思いますが、内藤さんはどのあたりに魅力を感じているのか、いまいち理解できませんでした。(経験値を積んだり、こうした活動自体がビジネスの一環で純粋投資ではないのかもしれませんね。)










スポンサーサイト
海外不動産投資考④ マレーシア 
a1180_010771.jpg
   (画像はNYマンハッタンですが、マレーシアもこんな感じに成長していくのかな?)

いよいよというか、今回のセミナーの投資対象国のマレーシアに関して、マクロ環境、不動産業界状況の整理は下記になります。

<マレーシア概要>
〇もともと英国の植民地だったので、文化、法体系、言語など英国の影響を受けている。

〇人口は2,500万人未満、今後2%/年の人口増加率で、2050年に4,300万人に増加見込み。
住民はマレー系が7割弱、イスラム系、中国系が続く。

〇公用語:マレー語、英語、中国語。(もともと、英国の植民地だったので9割くらいの人が英語を話せる。)

〇世界競争力ランキング14位(日本よりも上)

〇物価水準は日本の1/3くらい。

〇政治が安定、失業率も完全就業レベルの3%と低位。

地震は建国以来、大きなものはなく、台風、洪水もないので、災害がほとんどなし。

〇医療水準は高く、日本語で治療を受けられる病院もままある。

相続税、贈与税なし(海外マネー流入:旧宗主国の英国、イスラム圏なのでオイルマネー
チャイナマネー、シンガポール、日本からも)

〇1981年からマハティール首相がルックイースト政策で日本に習って経済成長をとげてきたこともあり、新日国(ショッピングモールに日本コーナーあり)で、7年連続、日本人が住みたい国No.1。

<マレーシア不動産業界>
〇 不動産業界に関しては、①高い経済成長率(5-7%)、②人口増加(2050年に4.300万人)、③インフラ整備の3要件を満たしているマレーシアは、日本の高度成長期と似た状況で、2000年から2012年にかけて、不動産価格が年率6%,全体70%上昇。(2008年にはアジア通貨危機があり、価格が落ちたが、IMFに頼らずに翌年から回復。)

〇現在の不動産価格は東京の1/5。
近隣都市との比較でのレベル感は、ジャカルタ<クアラルンプール(以下、KL)<バンコク<マニラ
で、まだまだ相対的に低位。

〇 不動産価格が安い理由は、イスラム圏で、2007年くらいまでは外国人の不動産購入に制約が多かった上に、国土の広さ(日本の2/3)のわりに人口が少なく(日本の1/4)、住宅用の開発地を豊富だったこと、日本からの投資では円高、リンギット安、地震・台風などがないので、建物の構造がシンプルなことなど。

〇 2020年までに先進国入りをめざすビジョン2020のもとで、①鉄道網の整備、②イスラム金融のハブになることをめざす(中東のドバイのアジア版のイメージ。時差もあるので、NY,LDNのように役割分けが可能かもしれないby内藤氏 国際金融機関250社の誘致、50万人の雇用創出を目指す)の2大国家プロジェクトが推進されており、KLの中心エリアは建設ラッシュ。

〇シンガポールとの国境のジョホールバルではイスカンダール計画(鉄道網を含め、ジョホールバルの開発を進め、不動産価格高騰にシンガポールのベッドタウン化構想)での開発期待で、シンガポール人など、海外投資家の物件購入が過熱気味。同計画は、地理的に北に向かうしかないシンガポール政府も支援。

〇 マレーシアの中で不動産投資の対象となるのはまずは、KLで20-30%の値上がり期待は持てるが、基本的にはincome gain狙い。次はイスカンダール計画で注目されているシンガポールとの国境のジョホールバル。こちらはKLよりも大きなcapital gainを期待できるが、町の開発がこれからで駅がどこにできるか、開発がどのように進むかによりエリア、物件の良し悪しが決まる(Coursway橋の近くはおそらく堅いが)ので、注意が必要。A地区はまだ町があるので、イメージしやすいが、B地区は森林をこれから切り開いて開発するのでシンガポール人を中心に外国人投資家は投資過熱気味だが、日本人にはKLの方が人気高。

〇 ジョホールバルで物件を買いたい場合、条件を事前に伝えて、Forelandが現地で代わりに買い付けをするくらいでないと、物件が出てから検討しているようだと買えない状況。

〇 現状で、外国人は50万リンギット(約1,500万円)以上の物件しか所有できないが、外国人投資家間の転売での不動産バブル回避のため、来年1月から100万リンギッド(約3,000万円)に引き上げが決まっており、50-100万リンギッドの範囲の物件を買う場合、売買契約を年内に結んでいる必要があるので、12月頭に決めてぎりぎり。今後、Exitする場合、100万リンギッド未満の場合、外国人への販売できなくなるので、KLの中心部など、マレー人にニーズのあるエリアでないとリスクあり。

〇 マレーシアの不動産購入では、建設前の物件に投資するプレビルド案件が最もポピュラーで、20-30%の値上がりによるキャピタルゲイン、住宅ローンによるレバレッジ効果も狙える。

〇次に新築・中古の物件を買い、賃貸に回し、5-7%のインカムゲインを狙うもので、売却時のキャピタルゲインも狙える。あとは、大震災、原発事故などへの備えとして、自分が住むセカンドハウスとしての購入、増税・インフレへ対策での資産フライト(資産の海外移転)も目的となる。

〇 Forelandでは顧客個別対応の現地視察アテンド(約1万5千円/日はぼ)を毎日、行っており、セミナー→個別相談→現地視察という流れで現地に行かれる人が多い。(渡航前に物件候補を検討してから行くと、1日で午前、午後でそれぞれ2-3件回れて効率的)

〇 一般論として、都心の中心部は独身向け、郊外はファミリー向けとなり、物件があまり大きくないほうが貸しやすく、リスクも低い。

年内に売買契約できないと、1,500-3,000万円の手ごろな不動産投資ができないということで、最後はあおるあおる(笑)こんなに慌てて、買う価格のお買い物ではないと思いますし、それこそ、今日、初めてセミナーにきて、現地にも行ったことのない私などは素振りもしていない準備不足状態で買えないなあと思いました。

でも、内藤さん、あとForelandで実際に買われた事業家のK氏の話は個別物件の話でイメージがしやすかったので、次回の記事にて、紹介します。









海外不動産投資考③ 災害リスク
a0960_002810.jpg

マレーシア不動産セミナーで、マレーシアが地震や台風、洪水の災害がほとんどないことが投資対象として、優位性があると説明されていた。

確かにタイは昨年、大洪水の影響で日系メーカーも工場が稼働できなくなったり、大きな被害を受けたなあと思っていたら、今度はフィリピンの台風の記事を目にしました。

========
【AFP=時事】フィリピン赤十字(Philippine Red Cross)は9日、観測史上最も強い台風の1つで同国を直撃した台風30号(アジア名:ハイエン、Haiyan)による死者は1200人に上るとの見方を示した。

 台風30号の通過から一夜明け、被害状況が明らかになってきている。当局によると、猛烈な風の他、約3メートルの高波が押し寄せた。レイテ(Leyte)州の沿岸地域を視察したマヌエル・ロハス(Manuel Roxas)内相は、海岸から内陸側に約1キロの範囲で無数の家が破壊されたと述べた。

 政府は9日夜時点の死者数を138人と発表しているが、救助隊は被害を受けたおよそ600キロに渡る地域の多くに到達することも、これらの地域と連絡を取ることもできていないため、当局は正確な死者数はまだ分からないとしている。
=========

災害があるのは、日本も他人事ではないのですが、普段、住んでいない海外で不動産投資をして、天災の影響を受けたら、泣くに泣けないですし、セカンドハウスという意味でもリスクが大きいので、考慮に十分入れた方が良さそうですね。










海外不動産投資考② 海外不動産
a0731_000810.jpg

前回の記事で、日本の不動産は期待薄で投資対象にするのが難しいと整理しました。

すると次は海外不動産となりますが、下記、要点です。

〇 海外不動産投資は先進国、新興国、それぞれの中でも、国さらにはエリアによってリスク・リターンが異なる。

〇 海外投資特有のリスクとして、現地特有のリスク(税制変更等)、為替変動があり、高いリターンを求めるなら、リスクも取る必要があり、自己責任で判断要。

〇 外国人が所有権を確保できるという条件で、投資対象国は、先進国でアメリカ(2050年に向けて30%くらいの人口成長が見込める他、シェールガス革命で人口増加が期待できるテキサス、アリゾナ、ジョージアなどもある)、ニュージーランド、 イギリス新興国では、マレーシタイ、フィリピン、カンボジアなど。

〇 日本人が最初に海外投資をするならアジアの所有権が取れる国が良く、リスクの低い順に投資対象国を並べると、マレーシア(1人当たりGDPが、USD10,000)、タイ(同USD5,000)、フィリピン(同USD3,000)、カンボジア(同USD1,000)。カンボジアは建設途中で停止している物件も割とあり、まだまだ、ハイリスク・ハイリターン。(ミャンマー、ベトナム、中国などは所有権が確保できないので、カンボジアの次となると、スリランカ、バングラなどでリスクが高すぎる。)

新興国投資では立地とDeveloperが特に重要。

〇 一般論として、人口が増えるエリア、賃金の高いホワイトカラーが集まるエリア、賃貸物件の需給がひっ迫し、空室率が低く、利回りの比較的高いエリアを対象とすべきで特に新興国で投資する場合、人口が集積し、経済活動が盛んな首都の中心部、鉄道駅から徒歩圏(暑い国では、外を10分も歩けない。タイは車の渋滞もひどく時間が読めない)

〇 内藤氏は今年の3月にスタディツアーでマレーシアに行っていて、7月の再訪時にForelandで購入。将来買う可能性があるなら、関連情報を収集の上、行けるときに現地に行き、土地勘を養ったり、いい業者を探しておくなど、プロ野球選手が素振りをして本番に備えるように、いざいい物件が出てきたときにすぐに判断できるようにしておかないとタイミングを逃す。

〇 Study tourで現地に行くと同じ目線で物件を探している仲間に出会うことができ、物件選定の基準が共有でき、購入後もオーナーとして情報交換でき、大切な横のつながりとなる。内藤氏の意見も都度、聞くことはできる。(判断は自己責任だが)

〇 一般論として海外投資は距離が遠いことが懸念されることがあるが、例えば、都内に住んでいて、中野に貸物件があっても、そう頻繁には見に行かない。内藤氏が購入したフロリダの案件は管理を信頼できる業者に任せていて、毎月、収入と支出がPDFで送られてきて、半年に一度、部屋の中の様子を動画でとってYOUTUBEにupしてくれるオプションサービス(USD40)もあり、修繕などのタイミングでは確認がくるし、退去時のテナント探しも対応してくれるので、管理料は賃料の14%と高めだが、しっかりしていて、現地に行く必要は全くない。マレーシアではForeland社が現地法人もあり、テナントの募集、物件の管理まで行える。










海外不動産投資考① マクロ戦略 日本の不動産は?
a0002_011405.jpg
    (2020年の向けて、東京では不動産投資増加煮込み。でも、日本全体では?)

私は現在は投資信託で国内外株式を中心(少しだけ債券も)に投資していますが、それ以外に不動産、コモディティ投資もしたいと考え、田中貴金属で純金、プラチナ積み立てをしています。不動産に関しては、一時期、持ち家の検討をしていた時期もあり(二世帯住宅構想も)、ローンでレバレッジを利かせた投資で大家さんになって脱サラなども検討していました。

昨日、マレーシアの不動産投資の仲介、物件管理をてがけるForeland社主催のマレーシア投資セミナーに(内藤忍さんも講師)参加してきました。いろいろ勉強になりましたので、備忘の意味でも要点整理してみます。

〇 不動産投資を考える場合に入り口で①日本VS海外、②海外の中での国・エリア選定等のマクロの整理が重要。

<日本の不動産>
①既に賃貸物件空室率は現状、全国で18%,東京でも12%のレベルで、今後、少子高齢化、人口減少が進むと、銀座、青山、麻布などの都内一等地のように価格が今後も下がらないところと大半の地方のように下がるところに二極化

②全体としては成長しないマーケットなので、その中で優良物件を探すのは難しい
(低迷する株式相場で株価の上がる銘柄を選別するのが難しいのと同じで、個別の選択で市場の歪みからの利益を狙うアルファ戦略を目指すよりも、市場全体の上昇から利益を上げるベータ戦略の方が重要。)

いい物件情報はBrokerが即金で買える資産家のところに市場に出る前に直接、持っていき、3%の手数料を得るので、SUMOのようなところに出てくる物件は何か問題があるか、魅力のないもの

④①~③のような日本の不動産市場で、一般投資家が利益を得るには、蚤の市で骨董品を探すように地道に情報収集を続ける、ぼろ物件(いわくつき物件)を買い叩いて、リフォームしてValue upさせるなど、一工夫、二工夫が必要。

結論として、内藤氏は国内不動産を投資対象にしていないそうです。











投信会社の損益分岐点
a0002_011580.jpg
            (小さな組織は立ち上げ期が大変!?!)

私は国内関連は理念に共有できる直販型投信の積み立てをしています。

つい先日、1年半積み立てをしていたありがとう投信を解約したのですが、今も鎌倉投信、ひふみ、コモンズ30の積み立てを毎月しています。
http://kendo1015.blog.fc2.com/blog-entry-27.html

長く資金を委ねられるかは足元で、ファンドに資金流入が続いていることが重要ですが、それに加えて、ファンドの運営を安定的に行えているも重要な要素と考えています。(赤字続きの組織は長続きしません。当たり前ですが)

ファンド自体の運営が黒字化、赤字化を直接知る方法はにない(もしあれば、是非教えてください(笑)として、損益分岐点の推測をしてみました。

ざっくりとした計算ですが、

<仮定>
〇通常投信会社は15名程度のスタッフが必要。
〇その人たちの人件費を賄うのに必要な信託報酬を想定。

<試算>
人件費がオフィス費用など入れて一人1000万円として15名でも年間1億円。
信託報酬1%として150億円が損益分岐点。
(実際はもっと人件費がかかりますから数百億円の資産残高が無いと黒字化しない。)

そこで、モーニングスターのサイトでありがとう投信と上記の3つの直販の資産残高を比較してみました。

ありがとう投信 
資産残高 107億円  信託報酬 1.60%

ひふみ      
資産残高 95億円  信託報酬 1.03%

鎌倉(結)    
資産残高 61億円  信託報酬 1.06%

コモンズ30
資産残高 42億円  信託報酬 1.31%

こうしてみると、設立~5年くらいの直販投信はまだまだ安定経営という規模ではないんですね。(老舗のさわかみファンドは規模面では圧倒的ですが、足元、勢いを失いつつあるように感じます。)

ひふみは資産残高に今でも信託報酬が低いですが、今後、資産残高増加に応じて、信託報酬を下げていく方式で、これは立ち上げ後、安定期までは投資家が多少コストが高くても支え、将来的に安定系に入ったら、コストを下げて還元するという合理的な制度に思えます。

ファンドの運営状況や資金流入状況もみながら、いつまで応援できるか、時には冷静な見極めも必要なのかもしれませんね。













個別銘柄投資考察① 相場の福の神?
a0002_011007.jpg

私は個別銘柄投資派ではなく、投信の積み立て派です。

その理由は自社株で手痛い目にあった経験から、自分の会社のことも分からないのに、ましてこれだけの情報化社会で玉石混交いろいろ移り変わる情報の流れで常に適切なものを他の投資家を出し抜いて、選択し続けることができるのか疑問に感じているところがあります。(自社株買いの件は下記ご参照)
http://kendo1015.blog.fc2.com/blog-entry-2.html

でも、個別銘柄投資に関しても、投資関連書籍やブログ他で情報収集、自分なりの分析をしていますので、何回かに分けて、記事を書こうと思います。

第一回は縁起が良さそう(笑)な相場の福の神こと藤本さんの「相場の福の神が教えるザクザク株投資術」を参考に。(この本、3回通読しました。)

この本の主張は、①過去の周期的なパターンと②誰が市場に参加しているかを見極め、勝率をアップさせることができるというのもので、日本の株式市場の全体の約6割を占める米国を中心にした外国人投資家,あとは日本の機関投資家(年金基金、生保、銀行、投信会社等)に焦点を当てて、彼らの行動原則を下記のように整理しています。

①の過去の周期的なパターンとしては、秋口に売られて、翌年5月頃株価がピークになり、夏は夏枯れ相場という流れに加え、日本の場合、3月決算会社の中間決算となる9月は業績予想の下方修正が出やすく(悪い情報は早く前出し)、さらに国内のファンドも3月決算のところが多く、中間決算の9月には売って、運用レポートにプラスの結果を書きたいというインセンティブが働き、さらに下がりやすくなることを指摘。

②の誰がに関しては、下記分析。

<外国人投資家>
米国系年金基金や欧州系年金基金は資金が大きいので、大型株を好み、買いと売りが連続するが、買ったら長期保有傾向があり、夏のバケーション(7月中旬~9月初旬)、クリスマス休暇(12月後半)は動かない傾向あり。6,12月は決算対策売り。

オイルマネーや産油国の政府系ファンドはハイテク銘柄、淡水化関連、代替エネルギー関連などを好み、ラマダン(断食:毎年11日ずつ早まるが、2013年は7/9-8/7)期には活動しない傾向あり。

<日本の機関投資家>
日本の機関投資家、特に年金基金は3月末に決算対策売りを行い、翌年度の運用計画も作成、4月に決めて、5-6月に大型株を好んで買う傾向あり。
国内の投資信託は3,9月はレポートのために手仕舞い、6,12月はボーナスシーズンで資金流入があり、買いを増やす傾向あり。

まとめると、外国人投資家(欧米系)は6,12月に売り、日本の年金は3,9月末に売り、5月以降に買い、日本の投資信託は3,9月末に売り、6,12月に買い。

さらに藤本氏は、国内の機関投資家(生保、銀行、投信会社)は①常に投資し続ける必要あり、②大きな資金を動かしている、③時価総額の大きな銘柄を扱う(5%開示ルール回避)特徴があり、これらを逆手に取り、下記が個人投資家の生き残る道と指摘。
①相場が悪いときには勝負を控える
②時価総額が小さい(100億円未満)銘柄で勝負 *株価100円割れの銘柄もねらい目
③新興市場で勝負 *新規上場株狙いも

要するに、巨大な敵との戦いを避け、弱者は弱者らしく振舞うということですね。

その他におもしろいと思ったのは、
〇日経新聞は見出しの大きさが株価に影響
〇社長や会長が日経新聞の私の履歴書に連載中は株価が下がらず、ガイアの夜明け、カンブリア宮殿などで取り上げられるとオンエア翌朝から株価が動く。
〇マネックスなどのネット証券のデータベース等で四季報情報を先取り(これは有料商材でお勧めする方もあり)
〇サラリーマン投資家はデイトレではなく、週末に戦略を練り、月~木に売買、金曜は動かない。月曜日朝の日経新聞で1週間のスケジュールをチェック。
〇売り時を明確にしておく(猛暑銘柄を買ったら夏までに、選挙銘柄を買ったら選挙前に)

読みごたえのある本でしたが、福の神様の言うとおりに行動する信者が増えたら、結局、そうした投資行動は瞬時に株価に反映されるので、他の人を出し抜き続けるようなことはできるのかなとの疑問が拭えませんでした。外国人投資家、機関投資家との競争を首尾よく避けたとしても、今度は情報が限られて、ハイリスクハイリターンのベンチャー投資を個人投資家同士で争ってするんでしょうか?

この本を読んで、時間も限られているサラリーマン投資家の私が個別銘柄投資に傾くことはなかったですが、下記の考察をでき、参考にはなりました。

(私の考察)来年からの税率変更を前に年内の利益確定売りが増え始めている。来年になるとNISAが始まり、個人資金が流入するが初心者の多くは1月からいきなり買いというよりはしばらく様子見か。
もし、個別銘柄を買うなら年末にかけて利益確定で下がったものを1月に買いか。
海外ETFはNISAを活用する場合、まとめて100万円を投入すべきなので、タイミングは6月末か。
毎月積み立ての投信のうち、海外のインデックスファンドは6月末、12月中旬、国内のアクティブファンドは4月、10月上旬に金額を増やすのは手か。


敵の手の内を見て、わが戦略を考えるということですね(笑)












プロフィール

こぐまけんぜん

Author:こぐまけんぜん
都内在住の30代のサラリーマンです。某国立大学経済学部卒、米国MBA留学経験あり、USCPA資格保有り。論理と直感?のバランスの取れた資産運用を目指し、情報収集・分析中です。将来の夢は海外で剣道の道場を開くこと!!!



最新コメント



最新記事



最新トラックバック



月別アーカイブ



カテゴリ



検索フォーム



RSSリンクの表示



リンク

このブログをリンクに追加する



ブロとも申請フォーム

この人とブロともになる



QRコード

QR





上記広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書くことで広告を消せます。