こぐまけんぜんの投資の王道(MBA/米国公認会計士)
積立投信中心に運用。都内在住アラフォー(MBA、USCPA)のサラリーマンの投資記録
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海外不動産投資考③ 災害リスク
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マレーシア不動産セミナーで、マレーシアが地震や台風、洪水の災害がほとんどないことが投資対象として、優位性があると説明されていた。

確かにタイは昨年、大洪水の影響で日系メーカーも工場が稼働できなくなったり、大きな被害を受けたなあと思っていたら、今度はフィリピンの台風の記事を目にしました。

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【AFP=時事】フィリピン赤十字(Philippine Red Cross)は9日、観測史上最も強い台風の1つで同国を直撃した台風30号(アジア名:ハイエン、Haiyan)による死者は1200人に上るとの見方を示した。

 台風30号の通過から一夜明け、被害状況が明らかになってきている。当局によると、猛烈な風の他、約3メートルの高波が押し寄せた。レイテ(Leyte)州の沿岸地域を視察したマヌエル・ロハス(Manuel Roxas)内相は、海岸から内陸側に約1キロの範囲で無数の家が破壊されたと述べた。

 政府は9日夜時点の死者数を138人と発表しているが、救助隊は被害を受けたおよそ600キロに渡る地域の多くに到達することも、これらの地域と連絡を取ることもできていないため、当局は正確な死者数はまだ分からないとしている。
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災害があるのは、日本も他人事ではないのですが、普段、住んでいない海外で不動産投資をして、天災の影響を受けたら、泣くに泣けないですし、セカンドハウスという意味でもリスクが大きいので、考慮に十分入れた方が良さそうですね。










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海外不動産投資考② 海外不動産
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前回の記事で、日本の不動産は期待薄で投資対象にするのが難しいと整理しました。

すると次は海外不動産となりますが、下記、要点です。

〇 海外不動産投資は先進国、新興国、それぞれの中でも、国さらにはエリアによってリスク・リターンが異なる。

〇 海外投資特有のリスクとして、現地特有のリスク(税制変更等)、為替変動があり、高いリターンを求めるなら、リスクも取る必要があり、自己責任で判断要。

〇 外国人が所有権を確保できるという条件で、投資対象国は、先進国でアメリカ(2050年に向けて30%くらいの人口成長が見込める他、シェールガス革命で人口増加が期待できるテキサス、アリゾナ、ジョージアなどもある)、ニュージーランド、 イギリス新興国では、マレーシタイ、フィリピン、カンボジアなど。

〇 日本人が最初に海外投資をするならアジアの所有権が取れる国が良く、リスクの低い順に投資対象国を並べると、マレーシア(1人当たりGDPが、USD10,000)、タイ(同USD5,000)、フィリピン(同USD3,000)、カンボジア(同USD1,000)。カンボジアは建設途中で停止している物件も割とあり、まだまだ、ハイリスク・ハイリターン。(ミャンマー、ベトナム、中国などは所有権が確保できないので、カンボジアの次となると、スリランカ、バングラなどでリスクが高すぎる。)

新興国投資では立地とDeveloperが特に重要。

〇 一般論として、人口が増えるエリア、賃金の高いホワイトカラーが集まるエリア、賃貸物件の需給がひっ迫し、空室率が低く、利回りの比較的高いエリアを対象とすべきで特に新興国で投資する場合、人口が集積し、経済活動が盛んな首都の中心部、鉄道駅から徒歩圏(暑い国では、外を10分も歩けない。タイは車の渋滞もひどく時間が読めない)

〇 内藤氏は今年の3月にスタディツアーでマレーシアに行っていて、7月の再訪時にForelandで購入。将来買う可能性があるなら、関連情報を収集の上、行けるときに現地に行き、土地勘を養ったり、いい業者を探しておくなど、プロ野球選手が素振りをして本番に備えるように、いざいい物件が出てきたときにすぐに判断できるようにしておかないとタイミングを逃す。

〇 Study tourで現地に行くと同じ目線で物件を探している仲間に出会うことができ、物件選定の基準が共有でき、購入後もオーナーとして情報交換でき、大切な横のつながりとなる。内藤氏の意見も都度、聞くことはできる。(判断は自己責任だが)

〇 一般論として海外投資は距離が遠いことが懸念されることがあるが、例えば、都内に住んでいて、中野に貸物件があっても、そう頻繁には見に行かない。内藤氏が購入したフロリダの案件は管理を信頼できる業者に任せていて、毎月、収入と支出がPDFで送られてきて、半年に一度、部屋の中の様子を動画でとってYOUTUBEにupしてくれるオプションサービス(USD40)もあり、修繕などのタイミングでは確認がくるし、退去時のテナント探しも対応してくれるので、管理料は賃料の14%と高めだが、しっかりしていて、現地に行く必要は全くない。マレーシアではForeland社が現地法人もあり、テナントの募集、物件の管理まで行える。










海外不動産投資考① マクロ戦略 日本の不動産は?
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    (2020年の向けて、東京では不動産投資増加煮込み。でも、日本全体では?)

私は現在は投資信託で国内外株式を中心(少しだけ債券も)に投資していますが、それ以外に不動産、コモディティ投資もしたいと考え、田中貴金属で純金、プラチナ積み立てをしています。不動産に関しては、一時期、持ち家の検討をしていた時期もあり(二世帯住宅構想も)、ローンでレバレッジを利かせた投資で大家さんになって脱サラなども検討していました。

昨日、マレーシアの不動産投資の仲介、物件管理をてがけるForeland社主催のマレーシア投資セミナーに(内藤忍さんも講師)参加してきました。いろいろ勉強になりましたので、備忘の意味でも要点整理してみます。

〇 不動産投資を考える場合に入り口で①日本VS海外、②海外の中での国・エリア選定等のマクロの整理が重要。

<日本の不動産>
①既に賃貸物件空室率は現状、全国で18%,東京でも12%のレベルで、今後、少子高齢化、人口減少が進むと、銀座、青山、麻布などの都内一等地のように価格が今後も下がらないところと大半の地方のように下がるところに二極化

②全体としては成長しないマーケットなので、その中で優良物件を探すのは難しい
(低迷する株式相場で株価の上がる銘柄を選別するのが難しいのと同じで、個別の選択で市場の歪みからの利益を狙うアルファ戦略を目指すよりも、市場全体の上昇から利益を上げるベータ戦略の方が重要。)

いい物件情報はBrokerが即金で買える資産家のところに市場に出る前に直接、持っていき、3%の手数料を得るので、SUMOのようなところに出てくる物件は何か問題があるか、魅力のないもの

④①~③のような日本の不動産市場で、一般投資家が利益を得るには、蚤の市で骨董品を探すように地道に情報収集を続ける、ぼろ物件(いわくつき物件)を買い叩いて、リフォームしてValue upさせるなど、一工夫、二工夫が必要。

結論として、内藤氏は国内不動産を投資対象にしていないそうです。













プロフィール

こぐまけんぜん

Author:こぐまけんぜん
都内在住の30代のサラリーマンです。某国立大学経済学部卒、米国MBA留学経験あり、USCPA資格保有り。論理と直感?のバランスの取れた資産運用を目指し、情報収集・分析中です。将来の夢は海外で剣道の道場を開くこと!!!



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